Confidando nella bontà dei dati ufficiali, nei primi quattro mesi dell’anno in corso, in Cina si sono resi disponibili per la vendita immobiliare 391 milioni di mq che, convertiti in chilometri diventano 391.000 di superficie edificata, superiore di quasi centomila chilometri di quella complessiva dell’Italia.

Questo numero è superiore del 25% rispetto al medesimo periodo dello scorso anno, nonostante quanto è avvenuto negli ultimi due anni, il fallimento del maggiore sviluppatore immobiliare, Evergrande, schiacciato da 300 miliardi di dollari di debiti, e quello probabile del secondo player del mercato, Country Garden in attesa dell’udienza civile presso il Tribunale di Hong Kong a metà giugno, oltre alla miriade di developers in difficoltà. 

Il Governo centrale aveva annunciato venerdi scorso un piano di 42 miliardi di dollari americani quale intervento per l’acquisto di immobili invenduti da intendersi come una iniezione di ossigeno per i costruttori dal momento che il settore, dopo anni di vitalità – non sempre naturale – appare come un motore che gira al minimo. Questo importo verrà offerto a 21 istituzioni pubbliche, banche ed altre organizzazioni finanziarie a controllo statale a un tasso di interesse dell’1,75% su base annua.

Mentre il Governo deve o vuole intervenire al fine di salvaguardare non solo il patrimonio immobiliare dal fosco destino ma quanto gravita attorno a questo patrimonio in termini di forza lavoro e supply chain, come in tutte le società consortili che si rispettino il mercato del lusso ha trovato un empito a fine settimana piazzando nelle città di Shanghai una vendita veloce di 75 appartamenti extra lusso nonchè altrettante vendite consistenti a Pechino decretando un +51% anno su anno e un + 33% a Shenzhen.

Una rondine non fa primavera, si dice, anche perchè con la metratura invenduta di cui sopra diventa difficile optare per una speranza anche minima. Rispetto al quadro generale due sottostanti vanno menzionati: il primo é la conferma del tasso di riferimento LPR (Loan Prime Rate) a uno e a cinque anni rispettivamente del 3,45% e del 3,95% che dovrebbe presumere una riduzione dei tassi applicati alla clientela. L’altro invece è molto più critico in quanto coinvolge una platea di persone che per anni ha utilizzato i prestiti con garanzia su beni immobili.

Le nuove regole definite dalla National Finance Association of China prevedono procedure più restrittive per le restituzioni sia da parte dei lenders ovvero le istituzioni finanziarie sia da parte dei debitori. Prevedono, infatti, che le istituzioni finanziarie debbano valutare le ragioni per la richiesta del prestito o del mutuo e la capacità di ripagamanto con condizioni contrattuali certe nei termini e nelle modalità.

Uno dei problemi parte dal valore dell’immobile posto a garanzia: oggi i prezzi degli immobili si sono ridotti indistintamente; ciò ha causato qualora vi sia stata l’insolvenza del debitore un minor valore di mercato per l’immobile entrato in possesso delle banche. Chi ha erogato prestiti, sia essa una banca di interesse nazionale, una finanziaria o un agente intermediario deve seguire queste nuove direttive.

È notorio che il settore immobiliare ha cavalcato il successo negli ultimi trent’anni e in particolare, dopo la crisi finanziaria, vi è stato un incremento fuori controllo dell’accesso al credito.Il rapporto tra debito e prodotto interno lordo era cresciuto dal 18,4% al 52,1% secondo il National Istitute for Finance and Development (NIFD). Alla fine di marzo questo rapporto aveva raggiunto il 64% di poco inferiore alle direttive del FMI.

Una delle raccomandazioni di questi giorni espressa dal Ministro dell’edilizia e dello sviluppo urbano e rurale è stata quella di richiedere che i progetti in corso devono essere consegnati nei tempi previsti per proteggere i diritti e gli interessi degli acquirenti.

Per fare ciò, specialmente i Governi locali ovvero le le province dovrebbero adottare una sorta di accollo nell’assorbire gli immobili invenduti; ma uno dei dubbi che sorge è che questi enti locali sono già finanziariamente in difficoltà avendo utilizzato lo strumento del LGFV – Local Governement financing vehicles, titoli di debito messi in vendita sul mercato obbligazionario, che non ha portato ancora ai risultati attesi.

Secondo Daiwa Capital Markets di Hong Kong i governi locali in Cina hanno un debito di 41.000 miliardi di RMB (circa 5.674 miliardi di dollari) e altri 60.000 miliardi correlati appunto ai veicoli finanziari emessi nel 2023. Quindi i finanziamenti derivanti dal Governo centrale potrebbero essere stornati a copertura delle perdite esistenti.

Torna alla mente quanto descritto nell’Odissea a proposito del mito di Sisifo, condannato dagli dei a spingere un enorme masso fino alla vetta per poi vederlo rotolare a valle: “Sisifo altrove smisurato sasso/Tra l’una e l’altra man portava, e doglia/Pungealo inenarrabile”. (Libro XI, 745)

Se si vuole arrivare a vedere la luce del tunnel immobiliare deve rinascere il sentiment positivo dei potenziali acquirenti. (riproduzione riservata)

*presidente di Savino del Bene Shanghai Co. Vive e lavora a Shanghai da 30 anni