Due terzi delle prime 30 società immobiliari cinesi per vendite secondo la classifica di China Real Estate Info hanno violato almeno una delle metriche note come "tre linee rosse". Si tratta delle nuove regole imposte dal governo mesi fa per tagliare la leva delle imprese che operano nel settore delle costruzioni. Una decisione che ha portato il colosso Evergrande, carico di 305 miliardi di dollari di debito complessivo, a ritardare di quasi un mese il pagamento di diverse cedole agli investitori esteri, correndo sul filo del fallimento. Ma il problema non è risolto, perché la ristrutturazione del gruppo deve ancora iniziare.

Greenland Holdings (52,51 miliardi di yuan di capitalizzazione), Jiangsu Zhongnan Construction Group (3,91 miliardi di yuan di valore di borsa) e Guangzhou R&F Properties (17,45 miliardi di dollari di Hong Kong di market cap) non hanno soddisfatto alcuna delle tre metriche, secondo quanto emerge dai dati Bloomberg. La stessa China Evergrande Group e China Railway Construction Corporation hanno violato due delle tre indicazioni imposte da Pechino. 

Le tre linee rosse indicate dal governo richiedono che: 1) le passività delle società immobiliari non dovrebbero essere superiori al 70% rispetto agli asset in portafoglio; 2) l'indebitamento netto non deve superare il patrimonio netto; 3) la liquidità dovrebbe essere almeno uguale ai prestiti a breve termine.

Il settore immobiliare (oltre 50mila miliardi di dollari di valore secondo Barclays, molto più alto di quello statunitense) pesa per circa il 28% del Pil del Paese e, secondo calcoli di Nomura, ha debiti per oltre 5mila miliardi di dollari, più del prodotto interno lordo del Giappone nel 2020. La crisi di liquidità di Evergrande, il secondo maggior costruttore della Cina, ha messo sotto stress il settore immobiliare, che, secondo i calcoli di Bloomberg, "incide per quasi la metà del debito mondiale distressed denominato in dollari". I rendimenti delle emissioni di livello speculativo (high yield) hanno superato il 20% lo scorso ottobre, il livello più alto degli ultimi dieci anni. 

Un report di S&P Global Ratings sul Paese mette in evidenza quanto siano preoccupati gli analisti americani, che si aspettano nel 2022 un calo del 10% delle vendite nel settore residenziale e del 5-10% nel 2023 portando da 15mila miliardi di yuan del 2019 a 12mila miliardi circa nel 2023 il valore dei ricavi del mattone in Cina.

S&P ha poi calcolato che i gruppi cinesi vedranno maturare entro dicembre 2022 circa 40 miliardi di dollari di debito offshore (rivolto agli istituzionali esteri). Nello scenario più severo ipotizzato da S&P Global, fino al 37% dei gruppi immobiliari cinesi avrebbe "severi problemi di liquidità".

L'agenzia di rating americana spiega che "il mercato immobiliare cinese è noto per i suoi cicli di espansione e contrazione, ma l'attuale flessione che riporta già indizi di contagio è insolitamente intensa. Le vendite stanno vacillando mentre le autorità stringono la borsa sui finanziamenti. Le misure che limitano il credito al mercato immobiliare stanno colpendo la liquidità degli sviluppatori", spiega S&P Global.

Aggiungendo che "il probabile default del gruppo immobiliare più indebitato del Paese, China Evergrande, minaccia di spazzare molti nomi di livello high yield dai mercati dei capitali offshore espressi in dollari". S&P Global Ratings ritiene che "le insolvenze aumenteranno man mano che le società entreranno in un periodo prolungato ciclo ribassista, con problemi sempre più importanti di rifinanziamento davanti alle molteplici scadenze attese sul debito quest'anno e il prossimo". 

Il rischio di insolvenza tra i gruppi immobiliari cinesi "è reale, come è emerso di recente dai mancati pagamenti di obbligazioni da parte di Fantasia Holdings, Sinic Holdings, China Properties e Modern Land", scrive S&P Global. Il settore deve rimborsare 40 miliardi di dollari nei prossimi cinque trimestri di debito denominato in dollari e gli emittenti con rating B+ o inferiore affronteranno il loro primo picco nei pagamenti in scadenza a gennaio 2022, con oltre 3,7 miliardi di dollari solo in quel mese, avvertono gli analisti.

Un quadro simile si sta configurando nel mercato obbligazionario domestico cinese, espresso in yuan. "Le condizioni di finanziamento anche in questo caso sono ugualmente poco favorevoli", scrive l'agenzia americana. I gruppi immobiliari stanno affrontando una fitta serie di scadenze per complessivi 44 miliardi di dollari entro la fine del 2022. Che, aggiunti ai 40 miliardi del debito in dollari, fa salire la somma a 84 miliardi.

"Riteniamo che le misure normative che limitano i prestiti per i mutui e il capitale per i costruttori dureranno almeno fino al 2022, mentre una possibile tassa sulla proprietà potrebbe complicare le cose", scrive Aeon Liang, analista del credito di S&P Global Ratings. "Il punto di svolta della politica probabilmente arriverà quando i principali sviluppatori cinesi rispetteranno la regola delle tre linee rosse", conclude Liang. (riproduzione riservata)